Gewerbemietvertrag

Um bei der Vermietung von Gewerbeflächen Überraschungen und Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter mindestens die wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich regeln. Hilfreich ist jedenfalls die Beachtung folgender Hinweise:

Vertragsparteien

Achten Sie darauf, dass alle Vertragsparteien richtig und vollständig bezeichnet sind. Lassen Sie sich gegebenenfalls zum Nachweis der Vertretungsmacht eine Vollmacht im Original vorlegen. Ist eine Gesellschaft als Vertragspartei beteiligt, prüfen Sie die Vertretungsbefugnis der Handelnden anhand von aktuellen Auszügen der Handelsregistereintragungen. Bei nicht im Register verzeichneten Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) sollten deren sämtliche Gesellschafter den Vertrag unterzeichnen; die Rechtsstellung der beteiligten Gesellschafter sollte anhand einer Ausfertigung des Gesellschaftsvertrages überprüft werden. Vermieter sollten neben den Vertretungsverhältnissen auch die Bonität des Mieters prüfen. Wirtschaftsauskunfteien wie die Creditreform bieten hierüber aktuelle Informationen.

Bei Gesellschaften könnte das Interesse des Vermieters bestehen, ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse des Mieters wesentlich ändern.

Mietobjekt

Beschreiben Sie im Mietvertrag die Räumlichkeiten vollständig (ggf. durch Beifügung eines Grundrisses) und nehmen Sie auch den Mietzweck in den Vertrag auf. Als Vermieter gewinnen Sie dadurch Sicherheit, dass Ihre Immobilie nur zu dem vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Als Mieter können Sie sich gegebenenfalls vom Vermieter zusichern lassen, dass die Mieträumlichkeiten für den vereinbarten Zweck nutzbar sind.

Gegebenenfalls ist aus Sicht des Vermieters eine Betriebspflicht des Mieters zu vereinbaren, um Leerstand in größeren Anlagen zu vermeiden.

Mietzeit

• Vertragsdauer: In Gewerbemietverträgen ist eine Befristung üblich (beispielsweise über 5 oder über 10 Jahre). Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses für eine weitere Mindestdauer bzw. umgekehrt die Vereinbarung von Sonderkündigungsrechten bei dauernder Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Tod können aus Sicht des Mieters wichtig sein.Zum Schutz vor einer Insolvenz des Vermieters ist ggf. die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch für den Mieter zu erwägen.
• Schriftform: Ganz wesentlich ist die Einhaltung der Schriftform des Mietvertrages (einschließlich aller eventueller Nebenvereinbarungen und Anlagen zur Vertragsurkunde), da andernfalls die zeitliche (Mindest-)Dauer des Mietvertrages nicht wirksam vereinbart ist und ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht, das von beiden Vertragsparteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist beendet werden kann. Die Schriftform ist unbedingt auch bei allen Nachträgen oder Vertragsänderungen zu beachten. Im Einzelnen sind die teilweise sehr formalen Vorgaben der Rechtsprechung zu berücksichtigen.

• Untervermietung: Als Vermieter sollten Sie einen Zustimmungsvorbehalt für die Begründung eventueller Untermietverhältnisse vereinbaren bzw. umgekehrt als Mieter bereits im Mietvertrag das Einverständnis des Vermieters zur Untervermietung festschreiben, wenn diese beabsichtigt ist.

• Vorkaufsrecht: Bei Vereinbarung eines Vorkaufsrechts für den Mieter am Mietobjekt muss der Vertrag insgesamt notariell beurkundet werden.

Kosten

• Miete: Die Miethöhe ist frei verhandelbar. Es sollte klar geregelt sein, ob zusätzlich Umsatzsteuer auf die Miete geschuldet ist. Mietanpassungen können mittels Vereinbarung von Staffelmodellen oder Indexklauseln erfolgen. Aufwändigere Regelungen werden erforderlich, wenn sich jedenfalls ein Teil der Miete nach den erzielten Umsätzen richtet.

• Indexklauseln: Diese können nur vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren fest schriftlich abgeschlossen worden ist.

• Nebenkosten: Alle vom Mieter zu tragenden Nebenkosten müssen der Art nach im Mietvertrag konkret aufgeführt werden; Auffangklauseln mit unbestimmtem Inhalt sind angreifbar. Besonderheiten sind bei gewerblich und wohnungswirtschaftlich gemischt genutzten Objekten zu beachten. Auch der jeweilige Verteilungsschlüssel sollte genau für jede Nebenkostenart festgelegt sein. Der Vermieter sollte sich ein Anpassungsrecht vorbehalten.

Instandhaltung

Bei Gewerbemietverträgen ist eine weitgehende Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme wesentlicher Gebäudebestandteile) auf den Mieter möglich. Bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen sogenannte „starre Fristen“ zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel. Oftmals dürfte eine einfache Regelung, dass der Mieter das Mietobjekt während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten hat, am sinnvollsten sein. Angreifbar sind indes Regelungen, die zu einer doppelten Belastung des Mieters mit Instandhaltungsaufwendungen einerseits zu Beginn/Ende und andererseits auch während des Bestehens des Mietverhältnisses führen.

Werbung

Die Außenflächen eines Mietobjekts gehören grundsätzlich nicht zu der vermieteten Fläche. Das Anbringen von Außenwerbung (z.B. Schilder, Plakate, Fahnen, Banner) sollte daher klar geregelt sein.
Es lohnt sich, zum Abschluss eines Mietvertrages einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen, um Nachteile bei der Vertragsgestaltung zu vermeiden.