Änderungen eines Grundstückskaufvertrages sind nach bindender Auflassung formlos möglich

Der BGH hat mit Urteil vom 14.09.2018 (Az. V ZR 213/17) seine Rechtsprechung bestätigt, dass Änderungen eines Grundstückskaufvertrags formlos möglich sind, wenn die Auflassung bindend geworden ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag von der Klägerin, einer Bauträgerin, drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen zum Preis von 309.692,00 EUR. In dem Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung und beantragte der Beklagte die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch. Der beurkundende Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Vertragsurkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Später verlangte der Beklagte von der Klägerin schriftlich eine Kaufpreisminderung von 27.100,76 EUR „aufgrund der nicht notwendigen Dekontaminationsarbeiten“. Die Klägerin unterzeichnete dieses Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“ und schickte es an den Beklagten. Der Beklagte zahlte 283.368,17 EUR an die Klägerin. Die Klägerin verlangte die Zahlung weiterer 26.323,83 EUR und berief sich auf die vermeintliche Formnichtigkeit der Vertragsänderung.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH unterliegen grundsätzlich auch solche Vereinbarungen dem Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB (notarielle Beurkundung), durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich wesentlich geändert wird. Eine nachträgliche Herabsetzung des beurkundeten Kaufpreises ist eine wesentliche Änderung und daher an sich formbedürftig.

Anders ist es aber, wenn – wie hier und wie in der Vertragspraxis regelmäßig – die Parteien zum Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung die Auflassung bereits in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt haben und diese daher gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist. Die Parteien werden von dem beurkundenden Notar über die Bedeutung der Auflassung belehrt, sodass gewährleistet wird, dass nicht übereilt und leichtfertig über die Rechte an Grund und Boden verfügt wird. Da die Vertragsparteien nach der bindend gewordenen Auflassung ihre jeweiligen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht haben, sei der Schutzzweck des § 311b Abs. 1 BGB (Beweis-, Warn- und Schutzfunktion) als erreicht anzusehen. Weitere Vereinbarungen, sofern durch sie nicht Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet werden, sind nach Ansicht des BGH daher von der Beurkundungspflicht auszunehmen.

Daran ändere es auch nichts, wenn – wie im zugrunde liegenden Fall – der Vollzug der Auflassung durch Anweisung der Vertragsparteien an den Notar vorübergehend (bis zum Nachweis der Kaufpreiszahlung) gesperrt ist (sog. „Vorlagensperre“). Gleiches gilt für die in der Praxis verwendete sog. „Bewilligungslösung“. Dabei erteilen die Vertragsparteien in der Vertragsurkunde dem Notar Vollmacht, die Eintragungsbewilligung namens des Veräußerers zu erklären, sobald ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist. In beiden Fällen handelt es sich lediglich um vollzugstechnische Abreden, die gerade deshalb erforderlich sind, weil die Auflassung bindend ist.