Grundstückskaufvertrag: Arglistige Täuschung des Käufers durch den Verkäufer führt zu Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses und zu vorvertraglicher Pflichtverletzung des Verkäufers

Mit Urteil vom 19.01.2018 (V ZR 256/16) bestätigt der BGH seine Rechtsprechung, dass auch Angaben in einem Exposé zu den Eigenschaften zählen, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf und, dass ein Haftungsausschluss für Sachmängel auch diese Eigenschaften umfasst. Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Die Klägerin erwarb von den Beklagten unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. In dem Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt u.a. wie folgt beschrieben: „…Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. … Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. … Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“ Vor der eigentlichen Hausbesichtigung hatten die Beklagten die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken. Die Angaben aus dem Exposé wurden im notariellen Kaufvertrag nicht aufgenommen.

Nach Ansicht des BGH durfte die Klägerin, aufgrund des ausdrücklichen Hinweises in dem Verkaufsexposé, die Beschaffenheit des Hauses dahingehend erwarten, dass der Keller trocken sei. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Da der Keller tatsächlich jedoch feucht war, lag ein Sachmangel vor. Zwar umfasse der vereinbarte Haftungsausschluss grundsätzlich auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks 18oder des aufstehenden Gebäudes (wir berichteten bereits zu BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15). Hierauf könne sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er – wie hier – bezogen auf den Mangel arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB). Weil bei einer arglistigen Täuschung die Nacherfüllung unzumutbar sei, konnte die Klägerin im Rahmen ihres Schadensersatzanspruches die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen.

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin zudem einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages aufgrund einer vorvertraglichen (Aufklärungs-)Pflichtverletzung der Beklagten. Diese ergibt sich nicht aus den Angaben in dem Exposé, sondern aufgrund der Hausbesichtigung. Wenn die Beklagten bei Vornahme der Malerarbeiten noch nicht damit gerechnet haben sollten, dass die Klägerin erheblichen Wert auf einen trockenen Keller legte, war ihnen dies spätestens bei entsprechender Nachfrage der Klägerin während der Besichtigung bekannt. Zudem wussten die Beklagten, dass die tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund des Anstriches nicht zu erkennen war. Diesen Umstand hätten sie der Klägerin offenbaren müssen.