Schriftformerfordernis bei indexabhängigen Mietanpassungsrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.04.2018 (Az.: XII ZR 43/17) entschieden, dass die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt.

 Im zugrundeliegenden Fall vermietete der Kläger den Beklagten im Jahre 2006 Gewerberäume befristet bis zum 31.12.2017. Der Formularmietvertrag enthielt u.a. eine Klausel, nach der jede Partei bei einer bestimmten Veränderung des Verbraucherpreisindex eine Neufestsetzung der letztmalig geschuldeten Grundmiete verlangen kann. Zudem enthielt der Mietvertrag eine sogenannte Schriftformheilungsklausel. Danach sollte keine Partei das vorzeitige Kündigungsrecht des § 550 S. 2 BGB geltend machen können, wenn der Vertrag ganz oder teilweise nicht der Schriftform des § 550 BGB genügt. Beide Parteien seien vielmehr verpflichtet, in diesem Fall alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen. Gleiches sollte für Ergänzungen und Nachträge gelten.

Nach einer entsprechenden Erhöhung des Verbraucherpreisindex bat der Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 27.12.2012 darum, die Grundmiete ab April 2013 anzupassen. Dem kamen die Beklagten nach, indem sie die erhöhte Miete zahlten. Mit Schreiben vom 12.02.2014 erklärten die Beklagten die fristlose Kündigung und stellten die Mietzahlungen ein. Der Kläger verlangte die weitere Zahlung der Miete.

Der BGH gab den Beklagten überwiegend Recht. Zwar sei die fristlose Kündigung mangels Kündigungsgrundes nicht möglich gewesen. Das Mietverhältnis sei jedoch ordentlich zum 30.09.2014 beendet worden.

Die ordentliche Kündigung war möglich, da das Mietverhältnis aufgrund eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis aus § 550 BGB als unbefristet galt. Da nach dem Mietvertrag lediglich die Neufestsetzung (also eine Einigung) verlangt werden konnte, unterlag die Änderung – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigem Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis. Die von § 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt. Gleiches gilt für Vertragsänderungen. Nach Ansicht des BGH stellt die vertragliche Änderung der Miete stets eine wesentliche Vertragsänderung dar. Indem die Beklagten die vom Kläger erbetene höhere Miete entrichteten, stellten sie die erforderliche Einigung her, ohne dass es zu einer § 550 BGB genügenden Beurkundung der erfolgten Vertragsänderung gekommen wäre.

Den Beklagten war die Berufung auf den Schriftformverstoß auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt. Eine Treuwidrigkeit folgte insbesondere nicht aus der Schriftformheilungsklausel. Wie der BGH bereits 2017 entschieden hat, sind Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen stets unwirksam (zu BGH, Urteil v. 27.09.2017 – XII 114/16 berichteten wir bereits hier).

Letztlich sei nach Ansicht des BGH auch die Umdeutung der fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung nicht zu beanstanden. Zwar sei dies wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen nicht in jedem Fall möglich. Eine Umdeutung sei aber dann zulässig und angebracht, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll.

Dieser Wille der Beklagten sei durch die Aufgabe der Nutzung der Räume deutlich geworden. Des Weiteren war eine wirtschaftliche Untervermietung für den Rest der vereinbarten Vertragslaufzeit nicht absehbar. Zudem hatten die Beklagten ihren unbedingten Beendigungswillen im Rahmen von Vertragsauflösungsverhandlungen und mit der bereits in der Kündigung enthaltenen Rückgabeankündigung dokumentiert.