Unbefristete Sozialbindung von Wohnungen ist unzulässig



Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 08.02.2019 (Az. V ZR 176/17) entschieden, dass die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung nicht zeitlich unbefristet vereinbart werden kann.

Im Jahre 1995 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin (im Folgenden nur „Klägerin“) von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des sog. dritten Förderweges mit Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Als Teilfinanzierung gewährte die Beklagte der Klägerin ein zinsgünstiges Darlehen. In dem Kaufvertrag wurden vereinbart, dass die Wohnungen mit einer „zeitlich unbefristeten Zweckbestimmung“ an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten sind. Die Klägerin wollte nunmehr gerichtlich festgestellt wissen, dass sie die Wohnungen ab Juli 2016 frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann.

In den Vorinstanzen unterlag die Klägerin, weil die Gerichte die zeitlich unbefristete Verpflichtung der Klägerin für zulässig hielten. Dem stellte sich der BGH entgegen und bezieht sich vor allem auf § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG), der die vereinbarte Förderung regelt. Nach § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht ausnahmsweise auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland oder wegen der Förderung zu Gunsten bestimmter Personengruppen, ein längerer Zeitraum geboten ist.

Nach Ansicht des BGH ergebe sich bereits aus dem Wortlaut, dass der Gesetzgeber nur zeitlich begrenzte Beschränkungen des Bauherrn ermöglichen wollte. Ein „Zeitraum“ bestehe nämlich aus einem Anfang und einem Ende. Auch der Umstand, dass die Beklagte der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, rechtfertige keine unbefristete Bindung. Die Bereitstellung von Bauland rechtfertige eine Bindung für einen „längeren Zeitraum“ als 15 Jahre; eine unbefristete Bindung habe der Gesetzgeber in § 88d II. WoBauG dagegen nicht vorgesehen. Eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung ist daher nach Ansicht des BGH unwirksam.

Darüber hinaus folge aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Diese müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention verfolgten Zweck sicherzustellen. Nach Ansicht des BGH sei es mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unvereinbar, einem Subventionsempfänger solche Bindungen aufzuerlegen, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Aufgebraucht seien die Vorteile u.a. dann, wenn die vergünstigten Kreditkonditionen enden. Der Verkauf von Bauland stelle regelmäßig keinen unbefristet fortbestehenden Vorteil dar.

Im dem hier zu entscheidenden Fall hatte die gem. § 134 BGB anzunehmende Unwirksamkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung nicht ohne weiteres zur Folge, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Der BGH hat entschieden, dass, wenn im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden sind, in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zweifel davon ausgegangen werden kann, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten. Deshalb sei bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kredits im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte während der Laufzeit des Kredits fortbestehen sollen.

Da entsprechende Feststellungen in den Vorinstanzen nicht getroffen worden sind, hat der BGH die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurückverwiesen.

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